北京中级法院:按经济适用房管理的房屋随时可
2018-08-16

  陈女士曾在2002年将自己的一套绿化隔离带回迁房转让给刘先生,时隔6年取得产权证之后因房屋价格飞涨数倍,陈女士后悔过早卖房,不愿协助买主刘先生办理过户手续,被告上法庭。

  房产证上注明“按经济适用房管理”,这种房子到底算不算经济适用房?刘先生是否具有购买资格?双方为此争论了两年。

  记者上午获悉,市二中院近日对此案作出终审判决,明确认定该类房并非经济适用房,也不是法律规定强制禁止交易的房屋,判令陈女士协助办理过户。

  通过中间人介绍 28万卖掉回迁房

  2002年,陈女士家的平房被拆迁后,拆迁单位以低价卖给她紫南家园两套房屋的形式进行拆迁补偿。

  由于陈女士的经济能力有限,无力支付购买二套房的房款,于是就想把其中一套卖掉。

  同年10月份,陈女士在亲戚王某的介绍下认识了刘先生。刘先生此时正在申请经济适用房翠城的购买资格,但听到朋友说交通不太好,便决定购买陈女士的这套房屋。

  经过口头协商后,陈女士把其中一套87平米的房子卖给了刘先生。刘先生除了交给陈女士26万余元的房款之外,另外还给了2万元的“转让费”。

  刘先生说,由于不能直接以他的名义进行购买,在陈女士与开发商签约后,办理产权证的手续都交给了他。

  “如果算上过户费、土地出让金等费用,这套房屋当时与商品房的价格差距不是很大。”刘先生说,紫南家园的北区属于商品房,他的同事当时购买了一套相同面积的商品房,房款为40万元。

  产权证“迟到”房主“加价”50万

  刘先生说,本来开发商说房产证一年之内就能办下来,他本来跟陈女士也协商好了,等房产证一办下来就去办理过户手续。

  但让刘先生没想到的是,一直拖到2008年8月才办下产权证,该房产证上注明"该房屋按经济适用住房管理"。

  刘先生立即去找陈女士办理过户时,但此时由于房价飞涨,陈女士反悔,让刘先生再给她50万元的补偿款,否则不同意过户。

  刘先生考虑到房价确实上涨较快,也同意给一部分补偿,但在具体数额上双方一直没谈拢。

  更让刘先生没料到,陈女士在2008年5月向法院提起诉讼,称双方只是房屋租赁关系,要求刘先生腾房。

  陈女士起诉称,2002年10月时,她向刘先生借款购房,双方口头约定刘先生可以在这套房屋内居住5年,不用支付房租,以借款利息和装修折抵房租。

  刘先生赶紧向法官说明实情——双方是房屋买卖关系而不是房屋租赁关系,并提交了录音等相关证据。

  2008年年底,法院经审理查明,刘先生居住在陈女士名下的房屋内是基于双方的口头买卖协议,而并非房屋租赁关系,因此驳回了陈女士的诉讼请求。

  担心房屋被转卖买方主动提起诉讼

  刘先生说,腾退房屋的官司了结之后,他与陈女士协商时,陈女士仍坚持要50万补偿,否则就把房屋转卖给别人。

  之后,刘先生赶紧找律师咨询,并按照律师的建议去房管局房屋权属登记中心提出异议登记申请,紧接着去法院提起诉讼,要求陈女士尽快协助他办理过户手续。

  刘先生说,当年购买这套房屋时,小区周边还有庄稼地,而现在环境明显变好了,而且附近还新建了欢乐谷。他只有这一处住房,还真有些担心陈女士转卖给别人。

  陈女士则表示,刘先生替她垫付了购房款后,当时双方只表达了买卖的意愿,但在房产证下发之后,双方对转让价格差距较大,始终未能达成一致,所以不能办理过户。

  此外,陈女士还强调说,这套房屋是政府为落实北京市绿化隔离带地区政策,对农民给予优惠的回迁房屋,非本地农民无权享受该优惠政策,因此提起反诉,要求确认双方口头签订的买卖协议无效,并要求刘先生腾退房屋。

  二审推翻一审判决认定该房并非经适房

  一审法院审理后认为,双方诉争的房屋属于绿化隔离带地区回迁房,按经济适用房管理,是具有保障性质的政策性住房。陈女士具有购买该房屋的特定身份,刘先生不具备购买资格。

  因此双方在2002年10月达成的口头房屋买卖协议违反了相关政策和法律规定,应属无效。

  一审判决刘先生在生效30天内腾房,而陈女士向刘先生支付28.5万元。

  经济适用房转让时需要缴纳10%的土地出让金,而绿化带回迁房只需要缴纳3%。由此可以看出不能将绿化带回迁房视为经济适用房。

  近日,市二中院二审判决认定,虽然房产证上写有“按经济适用房管理”的字样,但该房屋并非经济适用房,并非是法律法规强制性禁止交易的房屋。

  二中院还认为,刘先生与陈女士通过中间人达成的口头房屋买卖协议,是双方当事人之间真实的意思表示,陈女士取得房屋后便交给刘先生使用,而且刘先生也按照约定支付了购房款。因此,刘先生要求陈女士协助其办理房屋过户手续,应予以支持。

  最终,二中院撤销了一审判决,并判令陈女士协助刘先生办理过户手续。

  现场回访

  近日,记者来到紫南家园采访时,了解到该小区的南区均为回迁房,北区全部为商品房。

  记者走访了几家房屋中介,中介公司人员表示,南区虽然是回迁房,但在前两年都已经拿到产权证,如果转让可随时过户。

  一位中介业务员表示,紫南家园二手房的平均价格在2.3万元左右,南区和北区价钱都一样。从房价走势上看,今年的价钱比去年房价下跌不少,房源目前并不多,前来咨询的买房人也少了很多。

  记者问到回迁房的二手房交易价格为何也跟商品房一样,房屋中介表示,本来按规定买方需要缴纳房屋总价3%的土地出让金,但实际交易中,一般都是房主出这笔钱,所以购买紫南家园南区的买方不需要再支付这方面的费用。


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